中国人去日本买房,3年涨2倍,是跟风狂欢吗?

来源:新外滩 | 发布日期:2024-06-13 15:25

用北上深一半的价格,去日本买一套房,会不会是泡沫狂欢?

胡宸和太太的新家在大阪,3月底搬进来的他们,在这里才刚刚住满两个月。

疫情期间飞涨的房价,让他们在2022年年底决定买下这幢房子,当时的价格换算成人民币,大约是250万元左右。

他们身边很多人,这两年都在日本买了房,有些人一掷千金,一买就是一整栋楼。也有人在悄悄观望,随时准备下场。

今年东京的房产市场,有80%的外国购房者来自中国。根据不动产经济研究所的统计数据显示,东京的房价,过去3年直接涨了2倍以上。

就在前些日子,马云旗下的云锋基金,也宣布出资近50亿人民币,投资日本房地产。

然而在日本购房投资,并非那么简单。

有人买完房再想卖出,看到的却是腰斩的二手房价;有些人想开民宿,前期选址、内部装修、后期的运营和维护,哪一个都不能落下。

看上去火热的日本地产市场,风险和门道一点都不少。

在日本生活

买房比租房还划算

这段时间,胡宸和太太正忙着采购家具,把家里装扮成自己喜欢的样子。

这套精装修的房子,价格在日本不算便宜,因为地段非常不错,从窗户里就可以看到大阪的中心商务区梅田。

“但和国内比起来,门槛就特别低了。”他说。

胡宸的同事,大概2018年左右买的房,也是在大阪,而且地段和房子大小都和他们这套差不多,可价格却便宜了整整50万元左右。

“所以我们买房,已经算是高位接盘……”说起之前的经历,胡宸笑了,“但现在的房价,比我们买的时候又涨了很多。”

没错,大阪的几个区域,过去几年的房价增长普遍在20%以上。涨幅最高的都岛区和港区甚至可以达到50%。

原因有很多:日本的物价走出“失落的三十年”,开始进入通胀时代;日元的贬值,让海外投资者来买房的兴趣高了不少。

但哪怕是房价上涨的大背景下,人们在日本买房的压力依然不算太大。

如今中国的房贷利息,普遍在3%-4%的水平,而胡宸和太太贷款买下的这套房子,首付20%,利率却仅仅只有0.27%。每个月的还款,算起来只有人民币4500元左右。

他说,因为他们两个人都是公司职员,纳税又满了一定的年限,在日本的银行眼中稳定性很有保障。

正因如此,在日本“一亿中产”的社会现状中,这个数字也成了最普遍的房贷标准。可以说大部分有意买房的人群,都能从银行那里拿到一个非常划算的利率。

而如果说较低的经济成本,是对买房者诱惑十足的拉力,对胡宸而言,逃离租房的生活,是那个最关键的推力所在。

在买房以前,他们两人租的是一间40平米的小房子,房租一个月就要5500元人民币,比现在的房贷还要贵。

更不用说,住房成本变低了,活动空间还变大了——这是因为日本的住房面积计算方式,和中国不太一样,在这里,“反向”公摊才是常态。

胡宸告诉我,日本买房合同上的面积,通常只涵盖了房子的一部分,像阳台、玄关这些地方的面积还是另算的。

“比如我们这套房子,写的是75平米,但最后杂七杂八加起来,居住面积大概有90平左右。”

相比之下,租房事又多、价钱又贵。攒攒钱,买一间自己的小屋,也就成了一个顺理成章的选择。

胡宸的中国朋友,但凡在日本工作了一段时间的,基本都买好了房子。

“实在是不想付房租了……而且有一套自己的房子,毕竟是一种不一样的感觉。”

学区房里开民宿

入市的人越来越多

和胡宸相比,在日本待了8年的Tammy,算是见证了这些年楼市的变迁。在她看来,这两年的房地产市场,已经到了一个“白热化”的阶段。

从前几年开始,日元就进入了贬值的区间,这引来了为数众多的海外投资者,中国人自不用说,越南、菲律宾、乃至欧美的炒房客也大有人在。

于是,尽管有疫情的存在,日本的房价在过去几年依旧暴涨,一些大城市的好地段,翻了一番的也不少见。

但就算这样,和北京、上海比起来也是小巫见大巫。

Tammy说,像大阪比较贵的中央区域,现在的房价在200万日元一坪(1坪=3.3平米),相当于人民币3.3万元1平米,哪怕是东京,可能也就在5万人民币左右。

“那这个价格,就吸引了蛮多国内的人来投资。”

而且在前几年,还是来自北上等一线城市的投资者居多,现在,许多苏州、南京等二三线城市的人也开始关注日本的房产,寻找合适的机会。

“毕竟国内大城市一套房子的价格,来到日本能买好几套了。”她说。

但在国内比较常见的“买房出租”的投资方式,在日本反而变得不那么划算:房产税、物业费等的存在,让日本的房屋出租收益率普遍低下,在大阪,平均也就是1.5%左右。

而如果单纯想靠买卖房产赚钱,还要等上3年才行,否则就要缴纳高额的交易税,这种政策也让那些短线投资客们望而却步。

于是开民宿,成了那个最受欢迎的选择。

Tammy和我讲,在民宿投资这件事上,大阪是全日本最好的地方之一,因为这座城市属于“国家战略特区”,对于很多行业都有特殊的政策优惠。

比如许可证,大阪的“特区民宿”在执照的审核方面会放宽许多,而且不存在“一年最多营业180天”的限制。

“虽然房子平时当旅馆经营,但毕竟使用权还是在自己这里的,”Tammy说道,“所以很多人在买房的时候,就想好了不开民宿以后的打算。”

比如不少中国家长,直接买下一个地段很好的学区房,先做民宿运营着,等孩子长大一些了,就收回来自住。

这一点,也反映在房价的数据上——西区是大阪涨价最快的区域,这里也是这座城市最受欢迎的学区之一。

从民宿到学区房,以大阪为核心的关西城市圈背后,是一个越来越兴盛的日本地产投资市场。

新房疯抢,老房难卖

这几年日元汇率的贬值,吸引了大量中国炒房客前来“抄底”。

大多数人,去日本买房都是为了投资,真正自住的还是少数。

可其中的门道可一点都不少。想靠房子就躺平赚钱,根本就不是想象中那样简单。

以新建设为主的东京公寓,平均成交价格从30年前的147万元人民币,涨到了2024年的211万元。

这是因为日本市场对于新房有着巨大的热情,相同地段的两套房子,新房的价格可能会贵3倍还要多。

东京市中心还在建的高级公寓楼,开盘就被精明的中国炒房客一扫而空,哪怕要等上两、三年才能真正入住。

但新房的高价,也意味着持有几年后,老房子很难以理想的价格出手。

根据日本总务省的数据,今年日本全国的空家率,已经达到了13.8%,就连东京也有10%。这个数字的背后,是大量无人居住,而又难以卖出的房子。

空房子不仅没有投资收入,每年还依然要缴纳房产税等费用,这样的风险,都需要房主自己来承担。

出租、民宿

背后隐藏高额成本

但仅凭出租,也很难有什么收益。

像胡宸和太太两个人,之前也买了一套小公寓对外出租,但彻底贯彻租售同权的日本,对于租客权益的保护已经到了无微不至的程度。有段时间他们想要卖房,只要租客觉得“不方便”,买家都没法来看房。

维持运营的成本,又是另外一个大头。

当年他们当租客,觉得一个月房租很贵。但做了房东以后才发现:马桶坏了,修一下就是5000块钱;物业的管理费,一个月2%的固定支出;政府的房产税更是不用多说……

种种阻碍,想靠租房赚大钱,基本没有可能。按胡宸自己的说法:“顶多也就是对抗一下通胀。”

至于投资民宿,运营的难题也一点都不少。

首先在房型上,基本只有一户建一种选择,因为在公寓里面开民宿,需要先得到大楼管委会的同意才能去申请执照,这一步一般都很难通过。

相比新建的公寓,一户建的房源普遍较旧,但这些看似便宜的“老破小”,背后同样隐藏着高额的成本。

在日本,有国家制定的《都市再开发法》,每隔十几年,都需要把老旧的城市建筑进行翻新。因此,老房子难卖不说,光是日常维护,都占据了不小的支出。

而如Tammy所说,现在的日本民宿市场厮杀激烈,前些年,简单装修一下,也有不少客人入住,大家来旅游,主要也是来体验城市的氛围。

但现在不一样了,硬件、软件,一样都不能少,租客们的口味也高了许多,如果布置不上心,服务不到位,哪怕地段再好,也很难有稳定的客源。

2024年,日本政府还出台了新政策,外国人投资买房,需要登录一个在日本的紧急联系人,这对于不少人在国内,持币观望的投资者来说,又增加了一道隐形的门槛。

这一片“蓝海”,想要入局,种种问题都不得不面对。看似火热的市场背后,是仍需慎之又慎的投资现实。

因此在网络上,也有不少人直接吐槽:“不是自住的话,去日本买房还得犹豫一下。”

聊天的最后,我问胡宸,你说你们都更喜欢东京,以后如果还想买房,会考虑去那边吗?

他笑着回答:“你这等于是在问我,今后能不能赚到大钱。”